Do CPCV à escritura,
passo a passo

O contrato-promessa de compra e venda fixa o preço, o prazo e o sinal. A partir daí, quem desiste paga: o comprador perde o sinal que entregou, o vendedor devolve-o em dobro. É o Código Civil a dizê-lo, no artigo 442.º. Entre a assinatura e a escritura passam, no meu dia-a-dia, entre um e três meses, quase sempre ao ritmo do banco do comprador.

O que fica fechado no CPCV

Três coisas, no essencial: o preço, o prazo para a escritura e o sinal. Tudo o resto que lá esteja é protecção adicional: quem paga o quê se o crédito falhar, em que estado a casa é entregue, o que acontece aos móveis, quem trata de que documento.

O CPCV não é obrigatório por lei. Na prática, ninguém sensato avança sem ele, porque é o CPCV que impede o vendedor de aceitar uma proposta melhor no dia seguinte, e o comprador de desaparecer sem consequências.

Semana a semana, o que acontece

1. O comprador entrega o CPCV ao banco

Com o contrato assinado, o processo de crédito entra na fase final. Se o comprador fez o trabalho de casa, já tinha uma aprovação de princípio antes de assinar. O que falta é a parte que depende da casa, não dele.

2. A avaliação do imóvel

O banco manda um perito avaliar a casa. O valor que ele fixar é a base do financiamento. Se a avaliação ficar abaixo do preço combinado, o banco empresta sobre o valor mais baixo e o comprador tem de compor a diferença com capitais próprios. É neste ponto que alguns negócios tremem, e é por isso que um CPCV bem feito diz o que acontece se o crédito não for aprovado nos termos previstos.

3. A FINE e os 7 dias de reflexão

Aprovado o crédito, o banco emite a FINE, a ficha com todas as condições do empréstimo. A lei do crédito à habitação impõe um período de reflexão: o contrato de crédito não pode ser assinado antes de passarem 7 dias sobre a entrega da FINE. Este prazo não se encurta, nem que toda a gente esteja de acordo. Convém metê-lo nas contas do calendário.

4. Marca-se a escritura

Pode ser num notário, num solicitador com competências notariais, ou no balcão Casa Pronta, que junta escritura e registos num acto só. Os custos variam com a via escolhida e com a existência de crédito [CONFIRMAR: valores actuais da tabela Casa Pronta e intervalo típico de custos em notário]. Quem marca é, em regra, quem compra, porque é o banco do comprador que tem de estar presente com o contrato de mútuo.

5. Os documentos entram em cena

Caderneta predial, certidão do registo, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica quando exigível, distrate se houver hipoteca do vendedor. A lista completa, com quem emite cada um e o que costuma atrasar, está no guia dos documentos.

6. O dia da escritura

Lê-se o contrato, confirmam-se os pagamentos, assina-se. O remanescente do preço passa nesse momento, normalmente por cheque bancário ou transferência confirmada. O banco do comprador liquida o crédito antigo do vendedor directamente, quando existe. As chaves entregam-se ali, salvo se o CPCV disser outra coisa.

O que mais vezes atrasa uma escritura não é dinheiro nem má-fé. É um documento pedido tarde e um prazo de banco que ninguém meteu no calendário. O meu trabalho, nesta fase, é ser o chato que liga a perguntar pelo distrate.

E se o prazo do CPCV não chegar

Prorroga-se por escrito, com a assinatura de ambos. Acontece, e não é drama nenhum quando as duas partes estão de boa-fé. O que não se faz é deixar o prazo passar em silêncio: um CPCV vencido sem prorrogação é uma porta aberta para o incumprimento, com o regime do sinal a funcionar contra quem falhou.

Fontes: Código Civil, artigo 442.º (regime do sinal); Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de Junho (crédito à habitação, FINE e período de reflexão). Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre com um profissional habilitado antes de decidir.