Para vender casa em Portugal precisa, no mínimo, de nove documentos: identificação, caderneta predial, certidão do registo predial, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica da habitação, e, se houver crédito, o distrate da hipoteca. Alguns são gratuitos e imediatos. Outros demoram semanas. A ordem por que os pede é o que decide se a escritura se marca num mês ou em três.
A lista, com quem emite e quando caduca
| Documento | Onde se pede | Validade |
|---|---|---|
| Documento de identificação e NIF | Já os tem | — |
| Caderneta predial urbana | Portal das Finanças, gratuita | Pedem-na recente |
| Certidão permanente do registo predial | Registo Predial online ou conservatória | 6 meses |
| Licença de utilização | Câmara Municipal | Sem prazo |
| Certificado energético | Perito qualificado (sistema ADENE) | 10 anos |
| Ficha técnica da habitação | Deve estar consigo; 2.ª via na Câmara | Sem prazo |
| Distrate de hipoteca | O seu banco | Para a escritura |
| Declaração de encargos do condomínio | Administração do condomínio | Recente |
| Comprovativo de morada e estado civil | Certidões civis, quando aplicável | — |
Os que valem a pena explicar
Caderneta predial
É o retrato fiscal do imóvel: artigo matricial, áreas, valor patrimonial tributário. Tira-se no Portal das Finanças sem custo, na hora. Não tem validade formal, mas bancos e notários querem uma emitida há pouco tempo. Como é grátis, tire uma nova na semana da escritura e o assunto morre aí.
Certidão permanente do registo predial
Diz quem é o dono e que ónus existem sobre a casa: hipotecas, penhoras, usufrutos. É este documento que o comprador e o banco dele vão ler com lupa. Vale 6 meses. O custo da versão online é baixo [CONFIRMAR: valor actual da certidão permanente predial online].
Licença de utilização
Prova que a fracção pode ser usada para habitação. Pede-se na câmara do concelho do imóvel. Os prédios construídos antes de 7 de Agosto de 1951 estão dispensados, porque são anteriores ao regime que a criou. Em Lisboa, com o parque habitacional que temos na Graça ou nos Anjos, isto aparece-me com frequência: nesses casos, o que se apresenta é uma certidão da câmara a atestar a antiguidade.
Certificado energético
É obrigatório desde o anúncio, não apenas na escritura. Anunciar a casa sem ele é contra-ordenação. Encomende-o a um perito do sistema nacional antes de tirar as fotografias, porque a classe energética tem de constar do anúncio. Vale 10 anos, portanto se já vendeu ou arrendou este imóvel na última década, procure o que fez na altura.
Ficha técnica da habitação
Só existe para imóveis com licença de utilização posterior a 30 de Março de 2004. Se a sua casa é anterior, não precisa dela e ninguém lha pode exigir. Se é posterior e a perdeu, a segunda via pede-se à câmara ou ao promotor que construiu o prédio.
Distrate de hipoteca
Se ainda tem crédito sobre a casa, o banco tem de emitir o documento que cancela a hipoteca no registo. Não fica pronto no próprio dia: o banco calcula o valor exacto para liquidar o empréstimo à data da escritura e prepara o papel. Peça-o assim que tiver comprador. É o documento que mais escrituras atrasa, e é o único que não depende de si nem do comprador.
A ordem que uso com os meus clientes
Antes de anunciar: certificado energético e caderneta. O primeiro porque é obrigatório no anúncio, a segunda porque é grátis e confirma as áreas que vai publicitar.
Com o imóvel no mercado: certidão predial, licença de utilização e ficha técnica. Ficam prontas antes de aparecer o comprador.
Com CPCV assinado: distrate ao banco e declaração do condomínio. Os dois têm prazos de terceiros, por isso entram logo.
O padrão que vejo repetir-se: o vendedor trata de tudo menos do distrate, porque "o banco depois resolve". O banco resolve, mas ao ritmo dele. Quem pede tarde, remarca escritura.
E se faltar um à última hora
Depende do documento. Sem caderneta ou certidão, o notário não avança, mas ambas se conseguem online no próprio dia. Sem licença de utilização ou sem distrate, não há escritura e não há volta a dar. Sem ficha técnica quando ela é exigível, o notário pode recusar. A regra prática é uma: nenhum destes documentos fica mais fácil de obter com pressa.
A pensar em vender?
Antes dos documentos, convém saber o que a venda lhe deixa na mão depois de impostos e encargos. O simulador de quanto lhe fica na mão faz essa conta. E o guia dos impostos explica as mais-valias com que deve contar.
Fontes: Código do Registo Predial; regime do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios; Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março (ficha técnica da habitação); Regulamento Geral das Edificações Urbanas (licença de utilização). Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre com um profissional habilitado antes de decidir.