Se vendeu ou vai vender um imóvel este ano, ou se tem uma casa arrendada, há duas mudanças que lhe podem valer milhares de euros. E uma delas depende de um papel que a maioria das pessoas se esquece de entregar.
1. Vender sem pagar mais-valias, se comprar para arrendar
Até aqui só havia uma forma de escapar ao imposto sobre a mais-valia: vender a casa onde vivia e comprar outra para viver. Quem vendia uma segunda casa, ou uma herança, pagava.
Deixou de ser assim. Desde 1 de Janeiro de 2026, quem vende um imóvel de habitação e reinveste o dinheiro na compra de imóveis para arrendar fica excluído de tributação sobre a mais-valia. A medida está aberta até 31 de Dezembro de 2029.
As condições, todas obrigatórias
- O dinheiro da venda, descontada a amortização do empréstimo, tem de ser reinvestido na compra de imóveis em Portugal destinados a arrendamento para habitação
- A renda não pode ultrapassar o limite de renda moderada: 2.300 € por mês, que corresponde a duas vezes e meia a retribuição mínima mensal de 2026
- O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda
- Tem de manifestar a intenção de reinvestir na declaração de rendimentos do ano da venda
E depois de comprar, as obrigações mantêm-se
- Arrendar em 6 meses após o reinvestimento, ou após a venda se esta for posterior
- Manter arrendado pelo menos 36 meses dentro dos primeiros 5 anos
- Respeitar o limite da renda durante esses 5 anos
- Não vender o imóvel nos primeiros 5 anos
O que acontece se falhar uma das condições
A mais-valia passa a ser tributada no ano em que falhou, e acrescem juros contados desde o ano da venda. Se vendeu em 2026 e só perde o benefício em 2030, paga o imposto e mais quatro anos de juros.
Não é um risco teórico: é uma conta que cresce com o tempo.
Não é preciso reinvestir tudo
Se reinvestir só uma parte, a exclusão aplica-se na mesma proporção. Num exemplo simples: vende por 200.000 € com uma mais-valia de 80.000 €. Se reinvestir os 200.000 €, a mais-valia fica toda excluída. Se reinvestir 150.000 €, fica excluída a parte proporcional.
2. As rendas passam a pagar 10%, em vez de até 48%
Esta é a alteração mais fácil de aproveitar e a que menos gente conhece. Os rendimentos de contratos de arrendamento exclusivamente para habitação passam a ter uma taxa autónoma de 10%, desde que a renda esteja dentro do limite de renda moderada e o rendimento seja recebido até 31 de Dezembro de 2029.
| Situação | Taxa sobre as rendas |
|---|---|
| Arrendamento tradicional, escalão máximo de IRS | até 48% |
| Não englobamento, regra anterior | 28% |
| Renda dentro do limite moderado, regime novo | 10% |
| Com contabilidade organizada, só metade conta | 5% efectivos |
Se recebeu rendas no início de 2026, verifique isto
A retenção na fonte desceu de 25% para 10% com efeitos desde 1 de Janeiro de 2026. Quem reteve à taxa antiga entre Janeiro e Maio reteve a mais.
Esse excesso pode ser deduzido nas rendas seguintes, e o que sobrar conta como pagamento por conta no acerto final. Muita gente não fez esta correcção e vai deixar o dinheiro parado até ao IRS do próximo ano.
O erro que faz perder tudo
A intenção de reinvestir tem de ser declarada na declaração de rendimentos do ano da venda, no campo próprio do Anexo G.
Quem se esquece deste passo perde o benefício, mesmo tendo cumprido todas as outras condições. É o erro mais frequente e o mais fácil de evitar.
Já vi pessoas cumprirem tudo, arrendarem a tempo, respeitarem o limite da renda, e perderem a isenção por não terem assinalado um campo na declaração.
O que mais mudou
- IVA a 6% na construção e reabilitação, com condições de prazo
- Habitações de custos controlados com isenção de IMT até ao primeiro escalão, dependente de deliberação da assembleia municipal
- Dedução de rendas em IRS sobe para 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027
- Não residentes passam a pagar 7,5% de IMT, sem isenções — com três formas de recuperar a diferença, todas com prazo de seis meses
Como saber o que isto significa no seu caso
O simulador de quanto lhe fica na mão já inclui a isenção por reinvestimento e mostra a poupança conforme o que tenciona reinvestir. O de rendimento líquido compara os 10% com os 28% e diz quanto poupa por ano.
E o guia dos impostos tem todas as regras e uma página só com os prazos.
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, publicado ao abrigo da autorização do artigo 1.º da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de Março; Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigos 45.º-B e 45.º-C; Código do IRS. Artigo informativo, não constitui aconselhamento fiscal. Confirme sempre com um profissional habilitado antes de decidir.