O IMT é o imposto que se paga na compra, e é quase sempre a maior fatia dos custos que não são o preço da casa. Vale a pena saber a conta antes de assinar seja o que for.
Como se faz a conta
A fórmula é sempre a mesma: multiplica-se o valor pela taxa do escalão e subtrai-se a parcela a abater. O imposto incide sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário.
As tabelas em vigor desde 1 de Janeiro constam do Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de Janeiro, da Autoridade Tributária.
Habitação própria e permanente, Continente
É a tabela de quem compra a casa onde vai viver.
| Valor sobre que incide | Taxa | A abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | — |
| 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| 660.982 € a 1.150.853 € | 6% | taxa única |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% | taxa única |
Um exemplo com números
Uma casa de 250.000 € para habitação própria cai no escalão dos 7%. A conta é 250.000 × 0,07 = 17.500 €, menos a parcela a abater de 10.457,96 €. Dá 7.042,04 € de IMT.
A somar: o imposto do selo, que são 0,8% sobre o mesmo valor, ou seja 2.000 €. Total de impostos na compra: 9.042,04 €.
Segunda casa, ou casa para arrendar
Se a casa não vai ser a sua residência, a tabela é outra e o primeiro escalão deixa de ser isento.
| Valor sobre que incide | Taxa | A abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 1% | — |
| 106.346 € a 145.470 € | 2% | 1.063,46 € |
| 145.470 € a 198.347 € | 5% | 5.427,56 € |
| 198.347 € a 330.539 € | 7% | 9.394,50 € |
| 330.539 € a 633.931 € | 8% | 12.699,89 € |
| 633.931 € a 1.150.853 € | 6% | taxa única |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% | taxa única |
Tem 35 anos ou menos? Pode não pagar nada
O IMT Jovem isenta totalmente quem tem 35 anos ou menos e compra habitação própria e permanente, até 330.539 €. Acima disso e até 660.982 €, a taxa é de 8% com uma parcela a abater de 26.443,12 €.
Numa casa de 330.000 €, é a diferença entre pagar cerca de doze mil euros de IMT e não pagar nada.
A regra que apanha quem ainda não é residente
Se ainda não é residente fiscal em Portugal, a taxa de IMT na compra de casa é de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução.
Não há escalões, não há primeiro escalão isento e não há IMT Jovem. E se o seu domicílio fiscal for num território com regime fiscal mais favorável, a taxa pode chegar aos 10%.
Numa casa de 250.000 €, isto significa pagar 18.750 € em vez dos 7.042 € da tabela normal. Uma diferença de mais de onze mil euros.
Mas há três formas de recuperar a diferença
A lei prevê que a Autoridade Tributária anule a diferença entre os 7,5% pagos e o que resultaria das taxas normais, se:
- Já foi residente fiscal em Portugal e volta a sê-lo em 2 anos
- Se tornar residente fiscal nos 2 anos seguintes à compra
- Destinar o imóvel a arrendamento com renda moderada em 6 meses, e o mantiver arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
Nas duas últimas situações a devolução não é automática. Tem de ser pedida por requerimento, no prazo de 6 meses depois de se tornar residente ou de celebrar o contrato de arrendamento. Passado esse prazo, a diferença fica paga.
E o imposto do selo
São 0,8% sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT. Taxa fixa, sem escalões e sem isenções. O Orçamento do Estado para 2026 não alterou este valor.
O erro mais comum que vejo é somar só o preço da casa e a entrada. O IMT e o selo numa casa de 250 mil são mais de nove mil euros, e têm de estar disponíveis no dia da escritura.
Quer a conta feita para o seu caso?
Se está a pensar vender, o simulador de quanto lhe fica na mão faz a conta completa. Se está a comprar para arrendar, o de rendimento líquido já inclui o IMT e o selo no custo de entrada.
E se quiser o quadro completo das alterações fiscais de 2026, o guia dos impostos tem nove páginas com todas as regras e todos os prazos.
Fontes: Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de Janeiro, da Autoridade Tributária; Código do IMT; Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio. Artigo informativo, não constitui aconselhamento fiscal. Confirme sempre com um profissional habilitado antes de decidir.